Варианты покупки паркоместа или гаража

Для приобретения паркоместа в паркинге или гаража существуют следующие схемы:

1.Если паркинг строится (неважно: отдельно стоящим зданием или в составе строящегося жилого или общественного строения), покупатель, точнее инвестор, заключает инвестиционный контракт, становясь участником Фонда финансирования строительства – точно так же, как и при покупке квартиры на первичном рынке. После сдачи паркинга в эксплуатацию инвестор получает правоустанавливающие документы, становясь владельцем паркоместа – тоже аналогично с собственностью на квартиру-«первичку».

В дальнейшем владелец может продать паркоместо в паркинге при помощи обычного акта купли-продажи недвижимость в Омске или же сдать свое паркоместо в аренду. Также инвестор может переуступить свой инвестконтракт иному лицу еще до сдачи паркинга – опять же, по схеме, аналогичной в таких случаях и для квартиры. Внимание: в случае паркинга под жилым домом преимущества по данной схеме имеют граждане, инвестирующие в квартиры в этом доме – потому если вы на начальном этапе стройки прийдете с заявкой на покупку места в будущем паркинге без покупки квартиры «над ним», вам с большой вероятностью могут отказать. И лишь на финальном этапе строительства шансы на такой отказ стремительно уменьшаются.

2.Если паркинг построен и сдан, а паркоместо в нем «уцелело» (не передано ни одному физлицу-инвестору в процессе строительства), то в случае отдельно стоящего объекта в паркинге чаще всего создается гаражный кооператив, который и владеет свободным местом. Кооператив может уступать свободное паркоместо несколькими способами, среди которых в Киеве чаще всего встречаются продажа покупателю ценных бумаг кооператива (то есть вхождение покупателя в долевое участие, в число пайщиков кооператива), а также договор цессии. В последнем случае застройщик при сдаче паркинга дает паркоместо кооперативу в собственность, налагая на него обязательства по его продаже, отягощенные увеличением выплат со временем – другими словами, застройщик становится беззалоговым кредитором кооператива.

А собственно под цессией понимают переуступку кооперативом физлицу своих обязательств перед застройщиком при передаче ему прав собственности (за что кооператив берет в свою пользу, обычно, одну-две тысячи долларов), вследствие чего покупатель становится должником застройщика и выплачивает основную часть стоимости паркоместа уже последнему (без акта купли-продажи, в рамках договоров долга). Во избежание сложностей этой схемы нередко члены кооператива лично выкупают последние «уцелевшие» паркоместа и продают их уже от себя, как физлица, путем обычной купли-продажи.

3.Если покупатель приобретает гараж в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), узаконенно существующем с советских или первых постсоветских времен, помимо частного договора купли-продажи гаража он одновременно должен заключить договор с кооперативом (который может взять за это еще несколько сотен долларов), стать членом кооператива, в дальнейшем платить членские и другие установленные правлением кооператива взносы (последний пункт касается и паркомест в паркингах).

4.Если покупатель вознамерился приобрести среди городской застройки отдельно стоящий металлический или каменный гараж, то, как говорят риэлторы, лучше от этой идеи отказаться. Ведь помимо обычного акта купли-продажи, новому владельцу придется отправиться в администрацию городского района или города за переоформлением землеотвода участка под гаражом. А в 99% случаев закон не дает чиновникам права это сделать, даже если речь идет о десятке рядом стоящих частных гаражей. Дело в том, что по советским законам право на землеотвод под гараж в жилых кварталах имели лишь «категорийные автолюбители»: инвалиды первой и второй групп, а также военнослужащие, спецслужбисты, сотрудники регулярной авиации и регулярного железнодорожного сообщения, которым было сложно добраться государственным транспортом к месту своей службы. В наше время в городе Киеве и других крупных городах такое право оставлено только за инвалидами первой группы (и лишь, например, в городе железнодорожников Жмеринке право на землеотвод под гараж подтверждено всем железнодорожникам, связанным с регулярным расписанием, ведь муниципального транспорта в этом местечке слишком мало; отдельные правила сохраняются также во многих шахтерских городах).

Так что в Киеве и мегаполисах, если вы не инвалид, ваши шансы на переоформление землеотвода где-нибудь в кварталах Троещины равны нулю – или очень уж большим суммам взяток районным и городским чиновникам. Кроме того, если на момент покупки гаража владелец-инвалид (военный, милиционер, пилот) уже умер, передав гараж в наследство (или просто ранее продал гараж) «некатегорийным автолюбителям», которые, разумеется, землеотвод не узаконили, это чревато для последних (продавцов гаража) крупными штрафами со стороны чиновников, а для покупателя гаража переоформление землеотвода становится по закону и вовсе невозможным.

Наконец, иные гаражи в городах были в свое время построены явочным порядком самозахвата – то есть владение ими (и их покупка) означает угрозу снесения их властями в любой момент, даже если речь идет о десятках гаражей в ряд. Впрочем, если гараж вам продают очень дешево, за несколько сотен или даже десятков долларов, иногда имеет смысл приобрести этот незаконный объект без землеотвода – и пользоваться им пока демонтажное рвение властей на него не направится (порой такое подвешенное статус-кво тянется десятки лет, давая автовладельцу огромную экономию средств; собственно, большинство покупателей гаражей в последние годы именно этим незаконным способом и пользуются).

5.Наконец, если вы счастливый обладатель земельного участка с целевым назначением «для частного строительства» вблизи вашего города, вы можете возвести на нем гараж (или жилой коттедж со встроенным гаражом) на любое количество машин без всяких дополнительных документов. Кстати, если учесть, что стоимость паркомест в новых паркингах Киева (например, среди новостроек бывшего Харьковского района) сейчас стартует с 30 тысяч долларов, а двух-трехкомнатные квартиры в рядом стоящих домах стоят не менее 100 тысяч американских единиц, имеет смысл задуматься о покупке за те же 130 тысяч долларов готового коттеджа с гаражом и уютным земельным участком в придачу (за такие деньги можно приобрести недвижимость в тридцати километрах от столицы). Это, конечно, если вас не смущает регулярный проезд сорока и больше километров до места вашей работы и обратно.

Где искать

Если одна из изложенных схем вам подходит, смело ищите объявления о продающихся паркоместах и гаражах в интернете. В частности, крупнейшим украинским интернет-стендом объявлений о продаже и аренде гаража и паркоместа на стоянке или в паркинге являются порталы «Авизо-Авто» и других изданий группы «Авизо». В частности, объявления в «Авизо-Авто» о продаже гаража/паркоместа можно увидеть здесь, об аренде таких же объектов здесь, подать бесплатное объявление о желании купить или арендовать пристанище для авто . В принципе «Авизо-Авто» содержит объявления из разных регионов, но все же на 90% там встречаются столичные объекты – потому из других регионов для поиска гаража или паркоместа целесообразней выбрать региональное издание группы «Авизо», в которой при помощи удобного рубрикатора слева выбрать соответствующий раздел.

Разумеется, немало таких объявлений можно найти и на других популярных веб-досках (порталах ria.ua, slando.ua и других). Причем гаражи и паркоместа стоит, в первую очередь, искать в разделе «недвижимость», но затем стоит проверять и «автомобильные» разделы, которые нередко содержат и такую околоавтомобильную тему, как паркоместа и гаражи. Есть такие разделы на специальных автомобильных сайтах (например, вот) и на сайтах о недвижимости (скажем, тут). Наконец, инвестпроекты с возможностью инвестирования в места на будущих паркингах можно найти на сайтах застройщиков (впрочем, на май 2010 года на сайтах крупнейших столичных корпораций Киевгорстрой, Познякижитлобуд и Житлоинвест таких проектов не обнаружено).

Чаще всего паркоместа на таких общих порталах продают уже в сданных объектах (то есть это объявления перепродавцов, инвестировавших в паркинги именно с целью перепродажи или переуступки еще в ходе строительства), однако и объявления об инвестиционных проектах от застройщиков, хоть и реже, встречаются там же. При этом, смотря на цены, будьте внимательны: разместители объявлений о продаже или инвестировании в паркоместо могут указывать как стоимость квадратного метра паркоместа (тогда цифру надо увеличивать на 12-14 – обычная площадь паркоместа в квадратных метрах), так и общую стоимость всего паркоместа, что создает некоторую путаницу.

На основании информации с указанных сайтов можно заключить, что паркоместа в паркингах Киева на середину мая 2010 года стоят 15-45 тысяч долларов в случае инвестирования в строящийся объект, 30-60 тысяч долларов при покупке паркоместа в готовом объекте. В аренду паркоместа сдаются по ценам от 75 до 200 долларов в месяц (одна из самых распространенных цен – 1000 гривен, то есть 125 долларов).

Капитальные гаражи в ГСК Киева продаются по цене от 5 до 30 тысяч долларов в зависимости от близости ГСК к центру, к станциям метро, к жилым кварталам (попутно укажем, что гаражи в нескольких ГСК на индустриальной Верхней Теличке продаются даже от 2300 долларов, однако выбраться оттуда без машины так трудно, что идея может потерять всякий смысл). Гаражи дешевле чаще всего являются отдельно стоящими слабо узаконенными объектами.

В аренду гаражи на указанных сайтах сдаются за 400-800 гривен в месяц, что сравнимо с ценой аренды места на открытых стоянках Киева. Кстати, существенным дополнительным плюсом аренды (и покупки) гаража является возможность размещения в нем множества личных ремонтных и прочих приспособлений и даже использования его площадей в качестве склада неавтомобильных вещей – что в паркинге, увы, абсолютно невозможно.

Кредитный постскриптум

Напоследок скажем о возможности приобретения паркоместа или гаража при помощи банковского кредита. Такой возможности пока нет вовсе. Слишком слаболиквидной недвижимостью являются паркоместа и, тем более, гаражи, чтобы банки брали их в залог.

Впрочем, разумеется, никто не лишает граждан права брать нецелевые кредиты (под залог своей квартиры или как юрлицо под залог бизнеса, бизнес-собственности) и приобретать что угодно, в том числе, паркоместа и гаражи, на заимствованные таким образом деньги.

Если же вам захотелось приобрести «стойло для железного коня» при помощи беззалогового нецелевого кредита, то в Киеве это окажется весьма затруднительным: стоимость объекта (от 40 тысяч гривен) превышает граничные суммы таких кредитов у большинства учреждений – например, максимальная сумма кредита наличными без залога составляет: у ИНДЭКС-БАНКа (с поручителем) 15 тысяч гривен, у Плюс Банка – 5 тысяч гривен, у Platinum Bank – 3,5 тысячи гривен. Да и реальные ставки по беззалоговым кредитам не ниже 55% годовых при весьма небольших сроках кредитования (три года, один год и 20 месяцев у трех вышеназванных банков соответственно).

Источник: Prostobank.ua